Índice de Referencia del Alquiler: cómo saber los precios máximos del alquiler

¿Te has preguntado alguna vez si estás pagando un precio justo por el alquiler de tu vivienda? ¿O si podrías encontrar una casa mejor y más barata en otra zona? Si la respuesta es sí, te interesa conocer el Índice de Referencia del Alquiler, una herramienta que te permite saber los precios máximos del alquiler según la zona, el tipo y el estado de la vivienda.

El Índice de Referencia del Alquiler es una de las medidas que ha introducido la nueva ley de vivienda, que entró en vigor el 1 de enero de 2024, con el objetivo de regular el mercado del alquiler y proteger a los inquilinos y a los propietarios. En este artículo te voy a explicar cómo funciona el Índice de Referencia del Alquiler, cómo puedes consultar los precios máximos del alquiler en tu zona y cómo te afecta la nueva ley de vivienda si quieres alquilar una casa en Valencia.

Para ello, te voy a contar la historia de Laura, una joven valenciana que ha podido alquilar una casa en Bétera gracias al Índice de Referencia del Alquiler y a la ayuda de EverlyHome, la inmobiliaria que le ha facilitado todo el proceso. Laura es una de las miles de personas que se han beneficiado de la nueva ley de vivienda y que han encontrado su hogar ideal con EverlyHome. ¿Quieres saber cómo lo ha hecho? Sigue leyendo y descúbrelo.

Zonas tensionadas de alquiler en la nueva Ley Vivienda: ¿cuáles son?

La nueva ley de vivienda ha establecido una serie de medidas para limitar la subida del alquiler en las zonas donde hay más demanda y menos oferta de vivienda, que se denominan zonas tensionadas de alquiler. Estas zonas son aquellas donde el precio medio del alquiler supera el 30% de la renta media de los hogares o el 20% del Índice de Referencia del Alquiler.

Las zonas tensionadas de alquiler se determinan cada año por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en colaboración con las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y se publican en el Boletín Oficial del Estado. En la actualidad, hay 15 zonas tensionadas de alquiler en España, que corresponden a las siguientes ciudades y municipios:

Si vives o quieres vivir en alguna de estas zonas, debes saber que el precio del alquiler no puede superar el límite de la subida del alquiler, que es el porcentaje máximo que puede aumentar el precio de la renta cada año. Este límite se calcula en función del Índice de Referencia del Alquiler, que te explicaré a continuación.

¿Cómo funciona la actualización de la renta mediante el límite de la subida del alquiler?

El límite de la subida del alquiler es una medida que pretende evitar que los precios del alquiler se disparen en las zonas tensionadas y que los inquilinos puedan acceder a una vivienda digna y asequible. El límite de la subida del alquiler se aplica tanto a los nuevos contratos de alquiler como a los que ya existen, y depende de si el propietario es un pequeño o un gran tenedor de vivienda.

Se considera que un propietario es un pequeño tenedor cuando tiene menos de 10 viviendas en propiedad, y que es un gran tenedor cuando tiene 10 o más viviendas en propiedad. El límite de la subida del alquiler es diferente para cada caso, y se calcula de la siguiente manera:

Nueva ley de vivienda : cómo afectará a los ciudadanos

La nueva ley de vivienda tiene como objetivo garantizar el derecho a la vivienda y favorecer el acceso al alquiler a las personas con menos recursos. Para ello, ha introducido una serie de medidas que afectan tanto a los inquilinos como a los propietarios, y que se resumen en los siguientes puntos:

• Se amplía la duración de los contratos de alquiler de 5 a 7 años para los pequeños tenedores y de 7 a 10 años para los grandes tenedores.

• Se limita la subida del alquiler en las zonas tensionadas según el Índice de Referencia del Alquiler, que no podrá superar el IPC más el 2% para los pequeños tenedores y el IPC para los grandes tenedores.

• Se crea el Índice de Referencia del Alquiler, que refleja el precio medio del alquiler según la zona, el tipo y el estado de la vivienda, y que se actualiza cada año.

• Se establece una reducción del IRPF para los inquilinos que alquilen una vivienda que cumpla los requisitos de la nueva ley de vivienda, que puede llegar hasta el 60%.

• Se incentiva la oferta de vivienda social por parte de los grandes tenedores, que deberán destinar al menos el 30% de sus viviendas al alquiler social o a la cesión al Estado.

• Se crea un fondo estatal de ayudas al alquiler, que cubrirá hasta el 50% de la renta a las personas con ingresos inferiores a tres veces el IPREM.

• Se refuerza la protección de los inquilinos frente a los desahucios, que solo podrán realizarse con una alternativa habitacional garantizada.

• Se fomenta la rehabilitación y la eficiencia energética de las viviendas, con ayudas públicas y bonificaciones fiscales.

Estas medidas suponen un cambio importante en el mercado del alquiler, que afectará a millones de personas que viven o quieren vivir de alquiler en España. Para saber cómo te afecta la nueva ley de vivienda, debes consultar el Índice de Referencia del Alquiler y el límite de la subida del alquiler en tu zona, y comprobar si tu vivienda cumple los requisitos para la reducción del IRPF. A continuación, te explico cómo hacerlo.

¿Cómo se actualiza la renta en 2024, según el límite de la subida del alquiler?

La actualización de la renta en 2024 dependerá de si tu contrato de alquiler es nuevo o ya existente, de si tu propietario es un pequeño o un gran tenedor, y de si tu vivienda está en una zona tensionada o no. Te lo explico con más detalle en los siguientes apartados:

Actualización del alquiler en zona no tensionada

Si tu vivienda está en una zona que no está considerada como tensionada de alquiler, la actualización de la renta en 2024 se regirá por lo que hayas pactado con tu propietario en el contrato de alquiler. Si no hay ninguna cláusula específica, se aplicará el Índice de Precios de Consumo (IPC), que es el indicador que mide la evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población.

Si tu contrato de alquiler se firmó en enero de 2023

Por ejemplo, si tu contrato de alquiler se firmó en enero de 2023, y el IPC de ese año fue del 2%, el precio de tu alquiler en enero de 2024 será el mismo que pagabas en 2023 más el 2%. Es decir, si pagabas 500 euros al mes, en 2024 pagarás 510 euros al mes.

Esta fórmula se aplicará cada año hasta que finalice tu contrato de alquiler, que tendrá una duración de 7 años si tu propietario es un pequeño tenedor o de 10 años si es un gran tenedor. Una vez finalizado el contrato, podrás renovarlo por otros 3 años más, siempre que tu propietario no necesite la vivienda para uso propio o para un familiar directo.

En el caso de que quieras firmar un nuevo contrato de alquiler en una zona no tensionada, el precio de la renta lo podrás negociar libremente con tu propietario, pero no podrá superar el precio que marque el Índice de Referencia del Alquiler para esa vivienda. Te explicaré cómo consultar el Índice de Referencia del Alquiler más adelante.

Actualización del alquiler en zona tensionada

Si tu vivienda está en una zona que está considerada como tensionada de alquiler, la actualización de la renta en 2024 se regirá por el límite de la subida del alquiler que establece la nueva ley de vivienda, que dependerá de si tu propietario es un pequeño o un gran tenedor.

Si tu propietario es un pequeño tenedor, el límite de la subida del alquiler será el IPC más el 2%. Es decir, si el IPC de 2023 fue del 2%, el precio de tu alquiler en 2024 será el mismo que pagabas en 2023 más el 4%. Por ejemplo, si pagabas 600 euros al mes, en 2024 pagarás 624 euros al mes.

Si tu propietario es un gran tenedor, el límite de la subida del alquiler será el IPC. Es decir, si el IPC de 2023 fue del 2%, el precio de tu alquiler en 2024 será el mismo que pagabas en 2023 más el 2%. Por ejemplo, si pagabas 700 euros al mes, en 2024 pagarás 714 euros al mes.

Estos límites se aplicarán cada año hasta que finalice tu contrato de alquiler, que tendrá una duración de 7 años si tu propietario es un pequeño tenedor o de 10 años si es un gran tenedor. Una vez finalizado el contrato, podrás renovarlo por otros 3 años más, siempre que tu propietario no necesite la vivienda para uso propio o para un familiar directo.

En el caso de que quieras firmar un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada, el precio de la renta no podrá superar el precio que marque el Índice de Referencia del Alquiler para esa vivienda, ni el precio que pagaba el anterior inquilino. Además, si tu propietario es un gran tenedor, deberá ofrecerte un descuento del 10% sobre el precio del Índice de Referencia del Alquiler.

Como ves, la nueva ley de vivienda te ofrece una mayor protección y seguridad a la hora de alquilar una vivienda en una zona tensionada, ya que evita que los precios se disparen y que los propietarios abusen de su posición dominante. Pero, ¿cómo saber si el precio que te piden por el alquiler es el correcto? Para ello, debes consultar el Índice de Referencia del Alquiler, que te explicaré a continuación.

¿Cómo saber el precio máximo según el Índice de Referencia del Alquiler?

El Índice de Referencia del Alquiler es una herramienta que te permite saber el precio medio del alquiler según la zona, el tipo y el estado de la vivienda. El Índice de Referencia del Alquiler se basa en los datos de los contratos de alquiler registrados en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y se actualiza cada año.

Para consultar el Índice de Referencia del Alquiler, puedes acceder a la página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, donde encontrarás un buscador que te permitirá introducir los datos de la vivienda que quieres alquilar, como la dirección, el número de habitaciones, el tamaño, la antigüedad, el estado de conservación, etc. Una vez introducidos los datos, el buscador te mostrará el precio máximo que puede tener el alquiler según el Índice de Referencia del Alquiler.

El precio máximo que te muestra el buscador es el que no puede superar el propietario a la hora de fijar el precio de la renta, tanto si se trata de un nuevo contrato como si se trata de una actualización de uno existente. Además, el precio máximo también es el que debes tener en cuenta para solicitar la reducción del IRPF si alquilas una vivienda que cumpla los requisitos de la nueva ley de vivienda.

La reducción del IRPF es una medida que te permite deducirte hasta el 60% de la renta que pagas por el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que tu base imponible sea inferior a 30.000 euros anuales y que el precio del alquiler no supere el 30% de tu renta. Para aplicar la reducción del IRPF, debes presentar el contrato de alquiler y el justificante del pago de la renta en tu declaración de la renta.

Como ves, el Índice de Referencia del Alquiler es una herramienta muy útil que te ayuda a saber si el precio del alquiler que te piden es el adecuado, y que te permite beneficiarte de ventajas fiscales si cumples los requisitos. Por eso, te recomiendo que lo consultes antes de alquilar una vivienda, y que lo tengas en cuenta a la hora de negociar el precio con el propietario.

¿Es lo mismo el límite de la subida del alquiler y el índice de referencia del precio del alquiler?

Es posible que te hayas hecho esta pregunta, ya que ambos conceptos están relacionados con el precio del alquiler, pero no son lo mismo. El límite de la subida del alquiler es el porcentaje máximo que puede aumentar el precio de la renta cada año, y que depende del Índice de Referencia del Alquiler y de si el propietario es un pequeño o un gran tenedor. El índice de referencia del precio del alquiler es el precio medio del alquiler según la zona, el tipo y el estado de la vivienda, y que se usa para fijar el precio máximo del alquiler en las zonas tensionadas y para aplicar la reducción del IRPF.

Para que lo entiendas mejor, te pongo un ejemplo. Imagina que quieres alquilar una vivienda en Valencia, que es una zona tensionada de alquiler, y que el propietario es un gran tenedor. Consultas el Índice de Referencia del Alquiler y ves que el precio máximo que puede tener el alquiler para esa vivienda es de 800 euros al mes. Ese es el precio que no puede superar el propietario a la hora de fijar el precio de la renta, y que además debe ofrecerte un descuento del 10%, es decir, 720 euros al mes. Ese es el precio que pagarás el primer año de alquiler. El segundo año, el precio se actualizará según el límite de la subida del alquiler, que en este caso es el IPC. Si el IPC de ese año es del 2%, el precio del alquiler será de 720 euros más el 2%, es decir, 734,4 euros al mes. Y así sucesivamente cada año hasta que finalice el contrato.

Espero que con este ejemplo hayas podido entender la diferencia entre el límite de la subida del alquiler y el índice de referencia del precio del alquiler, y que te haya quedado claro cómo se calcula el precio del alquiler según la nueva ley de vivienda. Si tienes alguna duda, puedes consultar la página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, donde encontrarás toda la información sobre la nueva ley de vivienda y el Índice de Referencia del Alquiler.

Cómo me afecta la nueva Ley de Vivienda si quiero alquilar

La nueva ley de vivienda tiene como objetivo facilitar el acceso al alquiler a las personas con menos recursos y garantizar el derecho a la vivienda. Si quieres alquilar una vivienda, debes saber que la nueva ley de vivienda te afecta de varias formas, que te resumo a continuación:

• Te ofrece una mayor estabilidad y seguridad, ya que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de 7 o 10 años, según el propietario, y se pueden renovar por otros 3 años más.

• Te protege frente a las subidas abusivas del alquiler, ya que el precio de la renta está limitado por el Índice de Referencia del Alquiler y el límite de la subida del alquiler, que dependen de la zona y del propietario.

• Te permite ahorrar en impuestos, ya que puedes deducirte hasta el 60% de la renta que pagas por el alquiler de tu vivienda habitual, si cumples los requisitos de la nueva ley de vivienda.

• Te facilita el acceso a la vivienda social, ya que los grandes tenedores deben destinar al menos el 30% de sus viviendas al alquiler social o a la cesión al Estado.

• Te ayuda a pagar el alquiler, ya que puedes solicitar las ayudas al alquiler del fondo estatal, que cubren hasta el 50% de la renta si tienes ingresos inferiores a tres veces el IPREM.

• Te defiende frente a los desahucios, ya que solo podrán realizarse con una alternativa habitacional garantizada.

Como ves, la nueva ley de vivienda te ofrece una serie de ventajas y beneficios a la hora de alquilar una vivienda, que debes tener en cuenta y aprovechar. Pero, ¿cómo encontrar la vivienda que se adapte a tus necesidades y a tu presupuesto? Para ello, lo mejor es contar con la ayuda de una inmobiliaria de confianza, que te asesore y te acompañe en todo el proceso. Y esa inmobiliaria es EverlyHome, la mejor opción para alquilar una vivienda en Valencia.

Cómo alquilar una vivienda en Valencia con EverlyHome

EverlyHome es una inmobiliaria especializada en el mercado del alquiler en Valencia, que te ofrece un servicio personalizado y de calidad. Con EverlyHome, podrás encontrar la vivienda que buscas, al mejor precio y con las mejores condiciones. Estas son algunas de las razones por las que debes elegir EverlyHome para alquilar una vivienda en Valencia:

• Te ofrece un amplio catálogo de viviendas en alquiler, de todos los tipos, tamaños y zonas, para que puedas elegir la que más te guste y se ajuste a tus necesidades.

• Te asesora sobre el precio del alquiler, el Índice de Referencia del Alquiler, el límite de la subida del alquiler, la reducción del IRPF y las ayudas al alquiler, para que puedas alquilar con todas las garantías y sin sorpresas.

• Te ayuda a negociar el contrato de alquiler con el propietario, para que consigas las mejores condiciones y cláusulas, y te lo gestiona todo de forma rápida y sencilla.

• Te acompaña durante toda la duración del contrato de alquiler, para resolver cualquier incidencia, duda o problema que pueda surgir, y para asegurarte una convivencia tranquila y satisfactoria.

• Te ofrece un trato cercano, profesional y transparente, con un equipo de expertos en el sector inmobiliario, que te atenderá de forma personalizada y resolverá todas tus consultas.

• Te facilita el proceso de alquiler, con una plataforma online donde podrás gestionar tu contrato, tus recibos, tus incidencias y tus comunicaciones con el propietario, de forma cómoda y segura.

Si quieres alquilar una vivienda en Valencia con EverlyHome, solo tienes que entrar en su página web, buscar la vivienda que te interese, solicitar una visita y reservarla. Así de fácil y rápido. No lo dudes más y alquila con EverlyHome, la inmobiliaria que te hace la vida más fácil.