Si estás pensando en vender tu casa, seguro que te has preguntado cuánto vale realmente. El precio de una vivienda depende de muchos factores, y no siempre es fácil determinarlo. Por eso, en este artículo te vamos a explicar las 7 claves que debes analizar para calcular el valor de tu vivienda de forma objetiva y realista. Además, te contaremos la historia de María, una clienta que confió en EverlyHome, la mejor inmobiliaria de Valencia, para vender su piso en tiempo récord y al mejor precio. ¿Quieres saber cómo lo hizo? Sigue leyendo y descúbrelo.
Si eres una persona que quiere vender su piso y tienes en la cabeza la típica duda ¨¿Cómo saber cuánto vale mi vivienda?¨ que le surge a todo propietario cuando decide gestionar la venta de un inmueble, nosotros podemos ayudarte. El equipo de EverlyHome te valorará tu casa totalmente gratis y de la manera más profesional.
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7 claves a analizar al calcular el precio de una vivienda
El valor de una vivienda no es una cifra fija, sino que varía según la oferta y la demanda del mercado, así como por las características propias de cada inmueble. Por eso, es importante que hagas un estudio previo de tu casa y de la zona donde se encuentra, para poder fijar un precio justo y competitivo. Estas son las 7 claves que debes tener en cuenta:
1- La localización del inmueble
La ubicación es uno de los factores que más influye en el valor de una vivienda. No es lo mismo vivir en el centro de la ciudad, que en las afueras, o en una zona residencial o turística. La localización determina la cercanía a los servicios públicos, el transporte, el ocio, la seguridad, el ambiente, etc. Por eso, cuanto más demandada sea una zona, más alto será el precio de las viviendas que se encuentren en ella.
María, nuestra clienta, tenía un piso en el barrio de Ruzafa, uno de los más populares y dinámicos de Valencia. Su casa estaba cerca de comercios, restaurantes, colegios, parques y estaciones de metro y autobús. Además, era una zona con mucho encanto y personalidad, que atraía tanto a jóvenes como a familias. Por eso, sabía que su piso tenía un gran potencial, y que podía pedir un precio acorde a su localización.
10 errores que le restan valor a tu casa si quieres venderla
Pero no solo la ubicación importa. También hay que cuidar el aspecto y el estado de la vivienda, para que no pierda valor ni atractivo. Muchas veces, cometemos errores que pueden hacer que nuestra casa se devalúe, o que los posibles compradores se echen para atrás. Estos son algunos de los más comunes:
- No hacer una limpieza a fondo antes de enseñar la casa.
- No reparar los desperfectos o averías que pueda tener la vivienda.
- No pintar las paredes o cambiar el suelo si están deteriorados o anticuados.
- No despersonalizar la casa, quitando objetos personales, fotos, recuerdos, etc.
- No ordenar ni organizar el espacio, para que se vea más amplio y luminoso.
- No aprovechar la luz natural, abriendo las cortinas y las ventanas.
- No ventilar la casa, para eliminar malos olores o humedades.
- No adaptar la decoración al estilo y al gusto de los compradores potenciales.
- No destacar los puntos fuertes de la vivienda, como la terraza, el trastero, la chimenea, etc.
- No poner un precio adecuado, ni demasiado alto ni demasiado bajo.
María evitó todos estos errores, gracias a la ayuda de EverlyHome. Los profesionales de esta inmobiliaria le dieron consejos y recomendaciones para preparar su casa para la venta, y le hicieron un reportaje fotográfico de calidad, que mostraba lo mejor de su piso. Así, consiguió que su vivienda se viera más bonita, acogedora y atractiva para los compradores.
2- Las dimensiones y el estado de la vivienda
Otro factor que influye en el valor de una vivienda son sus dimensiones y su estado. Por lo general, cuanto más grande sea una casa, más valor tendrá, siempre que el espacio esté bien distribuido y aprovechado. También es importante que la vivienda esté en buen estado de conservación, y que no requiera de reformas o mejoras. Si la casa necesita una renovación, el precio se verá reducido, ya que el comprador tendrá que asumir ese coste.
El piso de María tenía 90 m2, repartidos en tres habitaciones, dos baños, un salón-comedor, una cocina y un balcón. Era un tamaño ideal para una familia, y además, estaba en perfectas condiciones. María había reformado la cocina y los baños hace unos años, y había cambiado las ventanas por unas de doble acristalamiento. También había instalado aire acondicionado y calefacción, y había elegido una decoración moderna y funcional. Todo esto hacía que su piso fuera muy cómodo y confortable, y que tuviera un valor superior al de otras viviendas similares.
3- La mayoría de viviendas que se compran en España son de más de 80m2
Según el último informe del Consejo General del Notariado, el tamaño medio de las viviendas compradas en España en 2023 fue de 97,5 m2. Esto supone un aumento de un 1,4% respecto al año anterior, y confirma la tendencia al alza que se viene observando desde 2019. Los compradores buscan cada vez más casas amplias y espaciosas, que les permitan tener más comodidad y calidad de vida. Por eso, las viviendas de más de 80 m2 representan el 65,8% del total de las transacciones, mientras que las de menos de 50 m2 solo suponen el 9,2%.
María sabía que su piso tenía una buena demanda, ya que se ajustaba al perfil de la mayoría de los compradores. Su casa tenía el tamaño suficiente para albergar a una familia, sin renunciar al confort y al bienestar. Además, al estar en una zona céntrica y bien comunicada, ofrecía todas las ventajas de vivir en la ciudad, sin los inconvenientes. Por eso, no tuvo problemas para encontrar interesados en su vivienda, y recibió varias ofertas en poco tiempo.
4- Los extras de la vivienda (ascensor, garaje…)
Los extras de la vivienda son aquellos elementos que aportan un valor añadido a la casa, y que la hacen más atractiva y deseable. Algunos de los más valorados son el ascensor, el garaje, el trastero, la piscina, el jardín, la terraza, el balcón, la chimenea, el jacuzzi, etc. Estos extras pueden incrementar el precio de una vivienda entre un 5% y un 20%, dependiendo de su tipo, su calidad y su utilidad. Por eso, es importante que los tengas en cuenta a la hora de calcular el valor de tu vivienda, y que los resaltes en tu anuncio.
El piso de María contaba con varios extras que le daban un plus de valor. Tenía un balcón con vistas a la calle, donde podía disfrutar del sol y del aire fresco. También tenía una plaza de garaje en el mismo edificio, lo que le ahorraba tiempo y dinero en buscar aparcamiento. Y por supuesto, tenía ascensor, lo que le daba comodidad y accesibilidad. Todos estos extras hacían que su piso fuera más cómodo y práctico, y que se diferenciara de otros pisos de la zona.
5- El año de construcción de la finca y su eficiencia energética
El año de construcción de la finca y su eficiencia energética son otros dos aspectos que influyen en el valor de una vivienda. Por lo general, las viviendas más nuevas tienen un mayor valor, ya que suelen estar mejor equipadas, aisladas y adaptadas a las normativas vigentes. También suelen tener una mayor eficiencia energética, lo que implica un menor consumo de energía y un menor impacto ambiental. La eficiencia energética se mide con el certificado energético, que clasifica las viviendas en una escala de la A a la G, siendo la A la más eficiente y la G la menos eficiente.
El piso de María era de construcción reciente, del año 2018. Esto le daba una ventaja frente a otras viviendas más antiguas, que podían tener problemas de estructura, instalaciones o mantenimiento. Además, su piso tenía una alta eficiencia energética, con una certificación A. Esto significaba que su casa tenía un óptimo aislamiento térmico y acústico, y que utilizaba fuentes de energía renovables, como la energía solar. Esto le permitía ahorrar en las facturas de luz y gas, y contribuir a la protección del medio ambiente.
Un piso con certificación energética A se vende mucho mejor que uno F
Según un estudio de la plataforma inmobiliaria Idealista, el precio medio de venta de un piso con certificación energética A es un 10% superior al de uno con certificación F. Esto se debe a que los compradores valoran cada vez más la eficiencia energética de las viviendas, ya que supone un ahorro económico y una mejora de la calidad de vida. Además, la eficiencia energética también es un factor que influye en la concesión de hipotecas, ya que los bancos ofrecen mejores condiciones a las viviendas más sostenibles.
María tenía claro que su piso tenía un gran valor, gracias a su alta eficiencia energética. Por eso, no dudó en destacar este aspecto en su anuncio, y en mostrar el certificado energético a los interesados. Así, consiguió captar la atención de los compradores más exigentes y concienciados, y negociar un precio más alto por su vivienda.
6- El precio de otras viviendas similares en la zona
El precio de otras viviendas similares en la zona es otro factor que debes tener en cuenta a la hora de calcular el valor de tu vivienda. Se trata de hacer un estudio de mercado, comparando tu casa con otras que se hayan vendido o que estén en venta en tu misma zona, y que tengan características parecidas a las tuyas. Así, podrás tener una referencia de cuánto se está pagando por viviendas como la tuya, y ajustar tu precio en función de la oferta y la demanda.
María hizo un estudio de mercado, con la ayuda de EverlyHome. Esta inmobiliaria le facilitó un informe detallado, con los precios de venta de los pisos de su zona, y los datos de las operaciones realizadas en los últimos meses. Así, pudo ver que su piso estaba por encima de la media, tanto en tamaño, como en estado, como en extras. Por eso, pudo fijar un precio acorde a su valor real, sin quedarse corta ni pasarse.
7- El valor de referencia del inmueble
El valor de referencia del inmueble es el valor que le asigna la administración pública, y que se utiliza para el cálculo de impuestos, como el IBI, el IRPF o el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este valor se calcula en función de unos coeficientes que se aplican al valor catastral de la vivienda, y que varían según la comunidad autónoma, el municipio y la zona. El valor de referencia no es el mismo que el valor de mercado, pero puede servirte como una orientación, ya que suele estar por debajo del precio real de venta.
María consultó el valor de referencia de su inmueble, y vio que era de 180.000 euros. Sin embargo, sabía que su piso valía más, ya que tenía unas características y una ubicación que lo hacían más atractivo y demandado. Por eso, no se basó en este valor para fijar su precio, sino que lo tomó como un punto de partida, y lo incrementó en función de los demás factores que hemos visto.
Cómo saber el precio mínimo de venta de una vivienda
El precio mínimo de venta de una vivienda es el precio por debajo del cual no deberías vender tu casa, ya que estarías perdiendo dinero. Para calcularlo, debes tener en cuenta el valor de tu vivienda, los gastos e impuestos que tendrás que pagar al venderla, y el beneficio que quieres obtener. La fórmula sería la siguiente:
Precio mínimo de venta = Valor de la vivienda + Gastos e impuestos – Beneficio
Los gastos e impuestos que tendrás que pagar al vender tu vivienda dependen de varios factores, como la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, el año de compra, etc. Algunos de los más habituales son:
- La plusvalía municipal, que es el impuesto que se paga por el incremento del valor del suelo.
- El IRPF, que es el impuesto que se paga por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda.
- La cancelación de la hipoteca, si la tienes, que implica unos gastos de notaría, registro y gestoría.
- La comisión de la inmobiliaria, si la contratas, que suele ser un porcentaje del precio de venta.
- El certificado energético, que es obligatorio para vender una vivienda, y que tiene un coste variable según la empresa que lo emita.
- El ITP, que es el impuesto que paga el comprador, pero que puede repercutir en el vendedor si este lo asume para facilitar la venta.
El beneficio que quieres obtener al vender tu vivienda es una cuestión personal, que depende de tus objetivos y expectativas. Puedes fijar un porcentaje sobre el valor de la vivienda, o una cantidad fija que te permita cubrir tus necesidades o planes futuros.
María calculó el precio mínimo de venta de su vivienda, teniendo en cuenta todos estos aspectos. Su valor de la vivienda era de 220.000 euros, los gastos e impuestos que tenía que pagar eran de 20.000 euros, y el beneficio que quería obtener era de 30.000 euros. Por lo tanto, su precio mínimo de venta era de 230.000 euros.
Acude a un experto para calcular el valor de tu vivienda
Como has visto, calcular el valor de tu vivienda no es una tarea sencilla, ya que requiere de un análisis exhaustivo de varios factores, y de un conocimiento del mercado inmobiliario. Por eso, lo más recomendable es que acudas a un experto que te ayude a valorar tu casa de forma profesional y objetiva, y que te asesore en todo el proceso de venta. Así, podrás vender tu vivienda al mejor precio, y con las mejores garantías.
María acudió a EverlyHome, la mejor inmobiliaria de Valencia, para calcular el valor de su vivienda y venderla con éxito. Los profesionales de EverlyHome le hicieron una valoración gratuita y sin compromiso, basada en un estudio de mercado y en su amplia experiencia. Le ofrecieron un servicio personalizado y de calidad, que incluía la gestión de todos los trámites, la promoción de su vivienda en los mejores portales, la negociación con los compradores, y el acompañamiento hasta la firma de la escritura. Gracias a EverlyHome, María vendió su piso en solo dos meses, y por 240.000 euros, un precio muy superior al de referencia.
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